Reag Spa e il Mercato Immobiliare Italiano 2011
News.Attico.it intervista Leo Civelli, Ceo di Reag Europe e amministratore delegato Reag Spa.
Reag Estate Advisory Group è una società indipendente che si è affermata come leader nel settore della valutazione e dei servizi di consulenza real estate e annovera nel suo portafoglio clienti gruppi internazionali in tutti i settori di mercato: istituti di credito, banche d’affari, assicurazioni, fondi e società immobiliari, enti pubblici e imprese di costruzioni. Nel corso di Eire 2011, settima edizione del salone dedicato al real estate italiano e internazionale, News Attico.it ha avuto la possibilità di incontrare Leo Civelli, Ceo di Reag Europe e amministratore delegato Reag Spa, che ha accettato di esprimere il suo autorevole parere su alcune contingenze relative al mercato real estate italiano.
Non prima, però, di illustrare una delle più recenti iniziative del suo gruppo, presentata appunto in anteprima in occasione della Fiera, che ritiene di particolare interesse per la crescita dell’intero settore. “Si tratta della Due Diligence di sostenibilità, un prodotto che è stato sviluppato a partire dalla crescente attenzione del mercato per rispondere alle necessità di proprietà e conduttori di migliorare l’efficienza dell’uso delle risorse riducendo i costi di gestione e di incrementare al contempo la qualità dell’ambiente all’interno e all’esterno dell’edificio”, esordisce il Ceo di Reag. Chiarito per i meno iniziati che Due Diligence è l’espressione inglese che identifica il processo investigativo che viene messo in atto per analizzare il valore e le condizioni di un bene che si intende acquistare, quella di sostenibilità di un edificio, in pratica, si esprime attraverso un indice basato su standard internazionali green building, evidenziando punti di forza, criticità e possibili ambiti di intervento, soprattutto in regime di gestione ordinaria, rispetto ai temi della sostenibilità energetico/ambientale. “Pensiamo che un’analisi di questo tipo possa costituire un’integrazione strategica alla Due Diligence tradizionale in operazioni di investimento e uno strumento essenziale prima di intraprendere operazioni di valorizzazione di un asset in portafoglio”, chiosa Civelli sull’argomento.
Ma un tema particolarmente attuale sul quale l’esperto tiene molto a esprimere il proprio parere è quello del nuovo piano regolatore della città di Milano, la cui importanza è resa ancora più strategica dall’evidente connessione con la scadenza di Expo 2015. “Il nuovo PGT, che entrerà in vigore in luglio, cambia radicalmente il tradizionale approccio dello zoning (uno dei più diffusi strumenti di disciplina dello sviluppo urbano, che consiste nel vincolare l’uso del suolo a destinazioni prefissate, specificate nel piano regolatore, ndr), introducendo importanti novità, che avranno un prevedibile impatto sul valore degli immobili e su una pluralità di aree, proprietà e interessi”, spiega Civelli. “È probabile che possa favorire in particolare chi detiene portafogli di aree e di immobili in cui è possibile studiare strategie integrate di valorizzazione, con traslazioni volumetriche verso aree più appetibili, riservando le meno interessanti ai servizi e all’housing sociale. Ma è chiaro che questo piano è stato concepito secondo una logica per cui è il mercato che decide se e dove costruire. A questo punto, è inevitabile chiedersi quale sarà l’atteggiamento del nuovo sindaco di Milano verso questa impostazione, anche se ormai i tempi sono così stretti da rendere impossibili veri e propri stravolgimenti e, al massimo, potranno esserci solo dei piccoli aggiustamenti”.
Per quanto concerne invece le problematiche legate al settore real estate nel suo complesso, il manager di Reag si dice convinto che le attuali difficoltà siano dovute a questioni generali, quali la congiuntura economica, la stagnazione dei consumi e l’incertezza politica. “Tutto ciò determina una sensazione di paura per cui anche chi potrebbe non investe, mentre le fasce più deboli vivono un’ovvia crisi di liquidità. Con il risultato di una diminuzione dei valori transati, che nel residenziale è arrivata fino al 30%, e di una dilazione esagerata dei tempi di vendita, cui si aggiunge la discesa dei valori, resa inevitabile sia dalla scarsità della domanda sia dall’abbondante offerta di appartamenti messi all’asta a causa dei numerosi fallimenti. A mio avviso, non è lecito attendersi una ripresa concreta del settore prima del 2014/15”.
Un comparto che può comunque dare qualche soddisfazione in tempi meno dilatati è quello alberghiero. “Si tratta di un settore abbastanza rischioso”, specifica Civelli con prudenza, “che però sia a Roma sia a Milano ha tenuto bene e i cui ricavi sono cresciuti. Negli ultimi anni, si sono aperti 150 nuovi alberghi nella capitale, mentre nel capoluogo lombardo si conta molto sull’effetto Expo perché si verifichi un fenomeno simile. Anche perché nel 2010 si è verificato uno spostamento di turisti dall’Europa del Nord verso l’Italia”. Certo non mancano alcuni aspetti di debolezza: “il primo è che nel nostro paese non esiste una reale offerta di “Tre stelle business”, ovvero la via di mezzo tra il lusso e la fascia bassa. Il secondo”, conclude il Ceo di Reag “è che le grandi catene alberghiere, che all’estero la fanno da padrone, in Italia hanno quote di mercato molto ridotte, intorno cioè al 7/8%”.
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