Problemi condominiali: spese e criteri di ripartizione
Le spese condominiali devono essere sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Uno dei problemi più frequenti nella vita condominiale è quello delle spese comuni, non solo per la loro ripartizione fra i condomini ma soprattutto per la loro deliberazione. Infatti, spesso i contrasti si manifestano nella fase decisionale, quando ad esempio si tratta di approvare o meno una certa spesa o di scegliere un preventivo piuttosto che un altro.
Va chiarito, quindi, secondo il primo comma dell’articolo 1123 del codice civile, che le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, devono essere sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale devono però aderire tutti i condomini.
Il secondo comma dello stesso articolo dispone che le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. La Cassazione (sentenza n. 13160 del 6/12/1991) ha precisato che questa norma si riferisce al caso in cui la cosa comune sia destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore) al rispettivo diritto di comproprietà sulle parti comuni, e nella sua applicazione si deve tener presente non l’uso effettivo ma quello potenziale.
E infine, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, parlandosi a riguardo di condominio parziale.
Se non vi sono tabelle millesimali l’assemblea può adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, cercando di rispettare la proporzione fra la quota di spesa a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di ciascun condomino; il criterio di determinazione delle singole quote, infatti, preesiste e prescinde dalla formazione delle tabelle millesimali.
Il criterio di ripartizione delle spese stabilito dalla legge può essere modificato soltanto da un regolamento contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini, o da una convenzione alla quale abbiano aderito tutti i condomini: l’eventuale modifica deliberata a maggioranza dall’assemblea sarebbe pertanto nulla.
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