Vonovia SE: Una panoramica sulla principale azienda immobiliare della Germania

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Thomas Moroder

Nel 2019, Thomas Moroder ha fondato la RealEstate.it Srl, con l'obiettivo di offrire servizi completi di ricerca e investimento immobiliare.

Vonovia SE, con sede a Bochum, è la più grande azienda immobiliare della Germania e uno dei principali fornitori di alloggi in Europa. Con un portafoglio di circa 415.000 appartamenti (dato aggiornato al 2023), l’azienda offre abitazioni a circa un milione di persone in Germania, Svezia e Austria. Vonovia è al centro delle discussioni sull’accessibilità degli alloggi e sulla sostenibilità nel settore immobiliare.

Sviluppo storico

Le origini di Vonovia risalgono al 2001, quando l’azienda è stata fondata con il nome di “Deutsche Annington”.

Deutsche Annington

Apro una breve parentesi per quanto riguarda quest’ultima società dato che il sottoscritto – nel lontano periodo di fine anno 2000 – fu tra i creatori del primo sito web istituzionale (reperibile tuttora tramite l’Internet Archive) di questa società con il logo:

Deutsche Annington Immobilien Logo

Logo storico di Deutsche Annington

che era nata proprio a dicembre 2020 con l’acquisto di 64.000 degli appartamenti dei ferrovieri (“Eisenbahnerwohnungen”) per un progetto in pancia a Nomura, la storica banca giapponese. L’intero patrimonio di questi appartamenti è stato allora venduto dal governo federale a un consorzio di offerenti, di cui faceva parte anche la Deutsche Annington. Questo investimento ha rappresentato fino ad allora la più grande transazione di private equity nell’Europa continentale.

GAGFAH

Grazie a numerose acquisizioni e fusioni, tra cui spicca l’acquisizione di GAGFAH nel 2015 (società di diritto Lussemburghese della quale ero azionista prima dell’acquisizione), Vonovia è cresciuta rapidamente. GAGFAH era nata come “Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten”, quindi come società per azioni di pubblica utilità per gli impiegati. Il patrimonio immobiliare – pensato inizialmente più per scopi di pubblica utilità proprio come gli appartamenti dei ferrovieri passate a Deutsche Annington – è poi passato alla società lussemburghese. Consiglio a tutti gli interessati della storia delle società immobiliari in Germania di studiare Karl Ehlerding, Swen Lorenz ha un’ottimo articolo cum intervista a riguardo.

Storica azione (“non-valeur”) di GAGFAH

Sempre del 2015 è avvenuto il cambio di nome in Vonovia SE. Da allora, Vonovia ha continuamente rafforzato la sua posizione di mercato ed esteso la sua presenza a livello internazionale.

Modello di business e portafoglio

Vonovia si concentra sull’affitto, la gestione e lo sviluppo di immobili residenziali. Il modello di business si basa su tre pilastri:

  1. Gestione del portafoglio esistente: Vonovia investe continuamente nella manutenzione e modernizzazione dei suoi immobili per migliorare la qualità abitativa e aumentare il valore del portafoglio.
  2. Nuove costruzioni e sviluppo: Per rispondere alla crescente domanda di alloggi, Vonovia è attiva anche nella costruzione di nuovi appartamenti e nello sviluppo di nuovi quartieri residenziali. Questo include sia la costruzione di appartamenti in affitto che di proprietà.
  3. Acquisizioni: Vonovia utilizza acquisizioni strategiche per ampliare il suo portafoglio e accedere a nuovi mercati. Un esempio è l’acquisizione della società immobiliare svedese Hembla nel 2019.

Sostenibilità e responsabilità sociale

Vonovia è fortemente impegnata nella sostenibilità e nella responsabilità sociale. L’azienda ha obiettivi ambiziosi per ridurre le emissioni di CO2 e investe in misure di modernizzazione energeticamente efficienti. Un punto centrale è la riqualificazione energetica e l’uso di energie rinnovabili.

Nel campo sociale, Vonovia si impegna per garantire alloggi accessibili e promuove progetti sociali nei quartieri residenziali. Questo include iniziative di supporto alla comunità, l’assistenza agli inquilini in situazioni di difficoltà e la creazione di strutture comuni.

Sfide e critiche

Nonostante i successi, Vonovia deve affrontare anche delle sfide. La situazione tesa del mercato immobiliare, in particolare nelle grandi città, porta spesso a critiche sugli aumenti degli affitti e sulle spese di modernizzazione. Le associazioni degli inquilini e gli attori politici chiedono quindi regolamentazioni più severe e misure a protezione degli inquilini.

Vonovia si impegna a rispondere a queste critiche e a trovare un equilibrio tra interessi economici e responsabilità sociale. La trasparenza nella comunicazione e il dialogo con gli inquilini sono elementi centrali della strategia aziendale.

Prospettive future

Lo sviluppo demografico e l’urbanizzazione continueranno a influenzare il mercato immobiliare nei prossimi anni. Vonovia è ben posizionata per trarre vantaggio da queste tendenze. L’azienda prevede di aumentare i suoi investimenti nelle nuove costruzioni e nella modernizzazione energetica, esplorando allo stesso tempo nuovi mercati.

Grazie allo sviluppo continuo del suo modello di business e all’impegno per la sostenibilità e la responsabilità sociale, Vonovia continuerà a svolgere un ruolo centrale nel mercato immobiliare europeo.

Conclusione

Vonovia SE si è affermata come protagonista nel mercato immobiliare tedesco ed europeo. Con un chiaro focus sulla crescita sostenibile e la responsabilità sociale, l’azienda stabilisce nuovi standard nel settore. Nonostante le sfide, Vonovia rimane sulla strada del successo e continuerà a svolgere un ruolo significativo nel mercato immobiliare in futuro.

Investire ora

La domanda ovviamente è, se è tempo di investire in Vonovia? Io personalmente ho venduto Vonovia ai prezzi attuali (maggio 2024) dato che la quotazione ha raggiunto quasi il mio fair-value e che ci sono altre opportunità. Ma ovviamente rimane un investimento solido, specialmente per chi crede nel residenziale. Un mio carissimo amico dall’infanzia – dottore informatico a Vienna, non faccio nomi, ma chiamiamolo Markus D. – per molto tempo aveva il 100% del Suo portafoglio investito esclusivamente in Vonovia. Gli era andata benissimo fino a quando le quotazioni erano scese sotto i 30 Euro ed ha ricomprato per abbassare la media del prezzo pagato per azione. Poi quando le quotazioni sono ulteriormente scese sotto la soglia di 16 Euro ci siamo sentiti quasi ogni giorno per parlare di Vonovia. Gli dissi di tenere duro, ma che non appena le azioni fossero tornate di nuovo a livelli intorno ai 30 Euro (il suo break-even) avrebbe dovuto diversificare. Ne abbiamo parlato due settimana fa e mi disse che poteva diversificare anche solo aggiungendo capitale per comprare altre azioni, senza vendere azioni Vonovia cioè..

Ricordatevi: First Rule in Investment: Don’t Fall in Love With an Asset.