Dal rialzo dei prezzi alla caccia al rendimento: il ciclo entra nella fase matura
Cosa conta oggi: il 2025 chiude con quasi 767.000 abitazioni compravendute e un recupero marcato degli acquisti con mutuo; il primo trimestre 2026 conferma la domanda, ma con geografie molto diverse. Il credito resta sotto il 4% nei dati di aprile, però la decisione BCE dell’11 giugno riporta il rischio tassi al centro. In questa fase matura l’investitore deve spostare il focus dalla sola rivalutazione del capitale al reddito netto: canoni, fiscalità, sfitto, costi di gestione e scelta della piazza.
DATO — Il 2025 chiude ai massimi del ciclo recente: quasi 767.000 abitazioni, +6,4% (Italia)
Il Rapporto Immobiliare residenziale dell’Agenzia delle Entrate–OMI fotografa un 2025 molto forte: circa 767.000 abitazioni compravendute, +6,4% sul 2024, con il giro d’affari residenziale a circa 124 miliardi di euro e un maggiore ricorso al credito: gli acquisti di persone fisiche assistiti da mutuo salgono al 45,9% degli scambi, con capitale erogato pari a 47,2 miliardi (+25% sul 2024); le compravendite finanziate da mutuo crescono del +18,3% (Agenzia delle Entrate–OMI, Rapporto Immobiliare Residenziale, comunicato del 21 maggio 2026, dati 2025). Sono volumi transati (consuntivo annuale), più solidi del trimestrale; “record” in senso storico assoluto va però usato con cautela.
Perché conta: il 2025 fissa una base alta e sempre più finanziata; è il punto di partenza rispetto a cui leggere ogni rallentamento del 2026.
DATO — Q1 2026: domanda confermata, +4,4%, ma geografie diverse (Italia)
Il primo trimestre 2026 conferma la spinta: quasi 180.000 compravendite residenziali, +4,4% su base annua, con Nord-Ovest e Sud aree più dinamiche (entrambe +5,1%) e, tra le grandi città, forza di Torino, Genova, Milano, Palermo, Napoli e Roma (Roma +5,1%) (Agenzia delle Entrate–OMI, statistiche trimestrali I trim. 2026, comunicato del 10 giugno 2026). Sono volumi transati: i prezzi richiesti sui portali sono altra cosa e tendono a sovrastimare.
Perché conta: l’Italia non è un mercato unico — la granularità per città conta più della media nazionale quando si alloca capitale.
DATO — Costo del mutuo ancora sotto il 4%, ma l’11 giugno la BCE alza i tassi (Italia)
Ad aprile 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui per acquisto abitazione si colloca al 3,91%, in lieve risalita dal 3,81% di marzo, mentre i prestiti alle famiglie crescono del +2,6% annuo (Banca d’Italia, Banche e moneta: serie nazionali, dati aprile 2026). L’11 giugno 2026 la BCE ha però deciso un rialzo di 25 punti base, efficace dal 17 giugno: deposito al 2,25%, rifinanziamento principale al 2,40%, marginal lending al 2,65% (BCE, decisioni di politica monetaria, 11 giugno 2026); l’Euribor a 12 mesi, 2,842% al fixing del 5 giugno, risale a 2,874% al 12 giugno.
Perché conta: la leva resta accessibile, ma non è più in una fase di discesa lineare — il rischio tassi ha appena cambiato segno e va prezzato nell’underwriting.
SEGNALE DI MERCATO — Rendimenti: dove si fa reddito (Italia)
Due fonti, da non confondere. Secondo Nomisma (1° Osservatorio 2026), nel 2025 i canoni residenziali crescono del +3,4%, con rendimento lordo da locazione al 5,7% e rendimento totale lordo annuo all’8,4% includendo l’effetto prezzi; i tempi medi per chiudere un affitto scendono a 1,6 mesi. Separatamente, l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa segnala, su dati della prima parte del 2025 pubblicati nel 2026, che sulle locazioni di lungo periodo e non stagionali un bilocale di ~65 m² nelle grandi città rende in media circa 5,8% lordo, con Genova in testa al 7,5% (poi Palermo 7,1%, Verona 6,6%).
Perché conta: il rendimento va cercato nel rapporto prezzo/canone, non nel prestigio della piazza — e sono valori lordi: IMU, gestione, sfitto e imposte vanno tolti per arrivare al netto.
IMMOBILIARE COMMERCIALE — CRE Q1 2026 a 2,3 miliardi; il capitale ruota verso il reddito (Italia)
Secondo CBRE, nel primo trimestre 2026 gli investimenti in immobiliare commerciale (CRE) valgono circa 2,3 miliardi di euro, −21% su base annua (il 2025 era stato un anno record a ~13,5 miliardi), ma con traiettoria positiva a 12 mesi; il retail guida con 687 milioni, seguito dagli hotel con 522 milioni (CBRE, comunicato Commercial Real Estate Italia Q1 2026, aprile 2026). Nella survey CBRE su oltre 200 investitori, circa il 70% prevede di mantenere o aumentare l’attività in Italia, con priorità a living (30%), industrial & logistics (22%) e hotel (18%); emergono i data center spinti dall’IA.
Perché conta: il capitale istituzionale si sposta dagli uffici tradizionali verso asset operativi e a reddito — la rotazione che definisce questo ciclo.
NORMATIVA — Affitti brevi: il perimetro dei due immobili (Italia)
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi va letto su due livelli: aliquota di cedolare secca al 21% per un immobile scelto in dichiarazione e al 26% sul secondo; oltre due appartamenti destinati a locazioni brevi nello stesso periodo d’imposta, l’attività è presunta imprenditoriale, con i conseguenti adempimenti fiscali e amministrativi da verificare caso per caso (Agenzia delle Entrate, guida Locazioni brevi, aprile 2026; L. 30 dicembre 2025 n. 199, Gazzetta Ufficiale n. 301, S.O. n. 42). Il CIN resta obbligatorio per le unità offerte in locazione breve/turistica, a prescindere dalla soglia.
Perché conta: uno o due appartamenti restano nel regime agevolato; chi scala oltre due entra nel perimetro d’impresa, con effetti sul rendimento netto — la variabile che riscrive l’underwriting del breve termine. (Da verificare con un commercialista sul singolo caso.)
Fonti & date
- Agenzia delle Entrate–OMI, Rapporto Immobiliare Residenziale, comunicato del 21 maggio 2026 (dati 2025: 766.757 abitazioni, +6,4%, ~124 mld €; mutui 45,9%, capitale 47,2 mld, +18,3%); statistiche trimestrali I trim. 2026, comunicato del 10 giugno 2026.
- Banca d’Italia, Banche e moneta: serie nazionali, dati aprile 2026 (TAEG 3,91% da 3,81%; prestiti famiglie +2,6%).
- BCE, decisioni di politica monetaria dell’11 giugno 2026 (rialzo +25 pb, efficace dal 17 giugno; deposito 2,25%, rifinanziamento 2,40%, marginal 2,65%); Euribor 12 mesi, fixing EMMI / vendor autorizzati, 5 giugno 2026 (2,842%) e 12 giugno 2026 (2,874%).
- Nomisma, 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 — canoni +3,4%, rendimento lordo 5,7%, rendimento totale lordo 8,4%, tempi 1,6 mesi (Tier 2).
- Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, rendimenti da locazione grandi città — dati I semestre 2025 / pubblicazione 2026 — bilocale 65 m² ~5,8% lordo, Genova 7,5% (Tier 2).
- CBRE, Commercial Real Estate Italia Q1 2026 (2,3 mld, −21%; retail 687 mln, hotel 522 mln) e survey investitori 2026; consuntivo CRE 2025 ~13,5 mld (Tier 2).
- Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025 (S.O. n. 42) — L. 30 dicembre 2025 n. 199; Agenzia delle Entrate, guida Locazioni brevi (aprile 2026); CIN da D.M. 6 giugno 2024.
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