Le compravendite tirano, i prezzi salgono: il mattone italiano entra nel 2026 in accelerazione
Cosa conta oggi: i dati ufficiali del primo trimestre 2026 confermano un mercato in espansione — più scambi, prezzi in rialzo, credito di nuovo protagonista — mentre la nuova fiscalità sugli affitti brevi e il consolidamento dell’immobiliare quotato ridisegnano dove e come si fa rendimento.
[DATO] — Compravendite residenziali +4,4% nel I trimestre 2026 (Italia)
Nel primo trimestre 2026 le compravendite di abitazioni sono cresciute del +4,4% su base annua, con quasi 180.000 immobili residenziali scambiati; gli incrementi più marcati nel Nord Ovest e nel Sud (+5,1%) (Agenzia delle Entrate–OMI, statistiche trimestrali I trim. 2026, comunicato del 10 giugno 2026). La quota di acquisti assistiti da mutuo sale al 47,8%, con oltre 11 miliardi di capitale finanziato; le agevolazioni “prima casa” sfiorano il 73%. Il non residenziale cresce del +1,8%. Perché conta: la ripresa è ampia e trainata anche dal credito — segnale di domanda strutturale, non di una fiammata locale; il dato OMI sulle transazioni effettive è il termometro più affidabile della liquidità del mercato.
[DATO] — Prezzi delle case +4,0% nel 2025; l’usato traina (Italia)
Nella media del 2025 l’indice dei prezzi delle abitazioni è salito del +4,0%, con le abitazioni esistenti a +4,7% e le nuove a +0,6%; nel IV trimestre 2025 +0,9% sul trimestre e +4,1% su base annua (ISTAT, Indice dei prezzi delle abitazioni–IPAB, IV trim. 2025, dati diffusi a marzo 2026). L’effetto di trascinamento sul 2026 è stimato in +1,6%. Perché conta: il rincaro è concentrato sull’usato, non sul nuovo — la dinamica premia chi sa valorizzare lo stock esistente (riqualificazione/ristrutturazione) più che il prodotto di sviluppo.
[SEGNALE DI MERCATO] — Attese sui prezzi tornate positive, sconti in calo (Italia)
Nel sondaggio congiunturale di inizio 2026 le attese degli agenti sui prezzi di vendita tornano positive (saldo +2,6%), con tempi di vendita ai minimi e sconto medio sul prezzo richiesto in calo, particolarmente contenuto nel Nord-Est (circa 5 punti) (Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, condotto con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate–OMI, I trim. 2026). Nel campione di agenti la quota di acquisti con mutuo è intorno al 65%, con loan-to-value attorno al 77%. Perché conta: lo sconto che si comprime sposta il potere negoziale verso il venditore — chi compra ha meno margine, soprattutto al Nord-Est. Nota metodologica: il 65% del sondaggio (campione di agenti) e il 47,8% dell’OMI (atti notarili) misurano cose diverse; vanno letti insieme, non confusi.
[NORMATIVA] — Affitti brevi: stretta fiscale e di vigilanza dal 1° gennaio 2026 (Italia)
La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) interviene sugli affitti brevi: abbassa la soglia di presunzione di attività imprenditoriale a partire dal terzo appartamento destinato a locazione breve (con conseguente obbligo di partita IVA), conferma l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e rimodula la cedolare secca. (Le aliquote di dettaglio della cedolare vanno confermate sul testo di legge prima di citarle come definitive — qui riportiamo l’impianto, non i singoli scaglioni.) Perché conta: la soglia dei tre immobili sposta i piccoli multi-host nel regime d’impresa, comprimendo il rendimento netto del breve termine; è il fattore regolatorio che più incide sul modello short-let. Riferimenti utili nel glossario e nella guida CIN del buying guide.
[IMMOBILIARE QUOTATO] — Il listino immobiliare italiano si assottiglia: OPA e delisting (Milano/Piazza Affari)
Prosegue il consolidamento dell’immobiliare quotato: CPI Property Group ha superato il 98,7% di Next RE SIIQ dopo l’OPA avviata il 20 aprile 2026, avviandosi al delisting (fonte: BeBeez/MonitorImmobiliare, aprile–maggio 2026); in parallelo è riportata la presa di controllo quasi totalitaria di COIMA RES da parte di Qatar Investment Authority (≈98,27%) (fonte: MonitorImmobiliare). (Operazioni su offerte pubbliche: verificare i comunicati societari per le percentuali finali.) Perché conta: il capitale estero porta l’immobiliare italiano fuori dal mercato regolamentato — meno veicoli quotati per l’investitore retail e segnale di valore percepito da operatori istituzionali esteri.
[SEGNALE DI MERCATO] — Milano: prezzi richiesti sopra i 5.000 €/m², ma attenzione al “richiesto vs. transato”
A inizio 2026 il prezzo richiesto medio a Milano si attesta intorno ai 5.200 €/m² (dato di portale/asking, febbraio 2026, casedacasa.it), con punte centrali (Brera, Quadrilatero, Duomo) tra 8.000 e 12.000 €/m²; le quotazioni OMI ufficiali (transato, aggiornamento semestrale) spaziano da circa 1.885 a 12.535 €/m² a seconda della zona (Agenzia delle Entrate–OMI, quotazioni immobiliari). Il Sole 24 Ore segnala una media cittadina vicina ai 6.000 €/m². Perché conta: il prezzo richiesto sui portali sovrastima sistematicamente il mercato e ignora ciò che non si vende; per Milano la verifica va sempre fatta sul transato OMI (semestrale, quindi in ritardo) prima di formulare un’offerta.
Fonti & date
- Agenzia delle Entrate–OMI, statistiche trimestrali compravendite, I trimestre 2026 — comunicato stampa del 10 giugno 2026.
- ISTAT, Indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), IV trimestre 2025 e media annua 2025 — dati diffusi a marzo 2026.
- Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate–OMI), I trimestre 2026.
- Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025 — Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026.
- BeBeez / MonitorImmobiliare (stampa di settore, aprile–maggio 2026) — OPA Next RE SIIQ (CPI Property Group) e COIMA RES (Qatar Investment Authority).
- Agenzia delle Entrate–OMI, quotazioni immobiliari Milano (aggiornamento semestrale); casedacasa.it (prezzi richiesti, febbraio 2026, dato di portale); Il Sole 24 Ore (media cittadina Milano).
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